案件基本事实：

2017年5月23日，外经贸融资公司与华英达公司签订《抵押担保合同》，华英达公司将其开发的位于重庆市沙坪坝区杨梨路X号负X号（其中45个车位）等作为抵押，向外经贸融资公司贷款,并办理了抵押登记。本案争议车位在抵押范围。

2017年8月1日，华英达公司（甲方）与唐某（乙方）签订一份《车位认购书》，约定：1.乙方购买甲方开发建设的“金阳·牛津街”负X号地下车位，价格119000元。首付5000元，余款114000元银行按揭。合同还约定：车位已进行抵押，乙方已知晓所定车位的权属性质及抵押状况。合同签订后，唐某于2017年8月1日支付车位款5000元，余款114000元提供中国民生银行按揭已支付华英达公司，唐某至今仍然在按月归还按揭贷款。华英达公司于2017年8月31日将车位交付唐某使用。唐某在本小区购买了住房。

外经贸融资公司与华英达公司等金融借款合同纠纷一案，重庆仲裁委员会裁决华英达公司偿还给外经贸融资公司借款本金4300000元及利息等；外经贸融资公司向重庆市第五中级人民法院申请执行。执行过程中，重庆市第五中级人民法院查封了本案涉案车位。唐某不服法院查封，提起执行异议之诉。

一审五法院认为：

申请执行人外经贸融资公司对被执行人华英达公司名下位于重庆市沙坪坝区杨梨路X号负X号负X号车位享有抵押权。根据生效法律文书，外经贸融资公司对本案车位享有优先受偿权。唐某提起案外人执行异议之诉阻却执行，应当符合规定。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人唐某在法院查封案涉车位前与华英达公司签订了认购书，并按合同约定的时间支付全部款项，并且占有使用。前三个要件具备，证据确实充分。

由于案涉车位在唐某购买之前已设立抵押，故而不能办理过户登记。唐某于2017年8月1日购买，但该标的物在2017年5月27日已经抵押。唐某在应当知道案涉车位已设定抵押的情况下仍与华英达公司签订认购协议，故其购买车位时存在过错。但2017年5月27日的抵押已经于2018年1月12日注销，唐某购买车位时的瑕疵已经消除。2017年12月18日设立的抵押权是新设立的拟实现的现有抵押权。现有抵押权导致唐某购买车位不能过户，但现有抵押权设立于唐某购买车位之后，唐某对不能过户的最终原因没有过错。综上所述，唐某的诉讼请求符合最高人民法院的相关规定。本案争议车位应停止执行。

重庆高级法院认为：

申请执行人外经贸融资公司对案涉车位享有抵押权，其性质上属于法定优先权。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时的处理规则。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于一般不动产买受人物权期待权的规定，符合该规定的买受人权利可以排除普通金钱债权的执行，但不属于《执行异议复议规定》第二十七条规定的除外情形，故唐某不能据此排除基于抵押权的执行。《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是关于消费者购房人物权期待权的特别规定，体现的是消费者购房人生存权优先保护的价值取向。在执行程序中，基于对生存权这一更高价值的维护，赋予消费者购房人以排除执行的效力，属于《执行异议复议规定》第二十七条规定的除外情形。对于生存权优先保护的前提是购买房屋用于居住，本案中，唐某购买的是车位，不是用于居住的房屋，不属于消费者购房人，故亦不能据此排除执行。

最高法认为：

《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人就抵押物的担保物权产生冲突时的处理规则。《执行异议复议规定》第二十七条的“除外情形”仅为商品房消费者购房情形，即符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的情形。商品房消费者所购房屋事关其基本生存权权利的保护问题，故其对设立抵押权的抵押房产提出执行异议的，人民法院予以支持。本案中，唐某购买的系小区车位，不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的商品房购买者的情形。即便参照该规定将小区车位购买者理解为消费者，其亦未提交其名下无其他车位的相关证据。且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，未经抵押权人同意，转让抵押物的行为无效。本案唐某购买小区车位时车位处于第一次抵押权存续期间，故唐某不能对车位取得相应的权利。该笔抵押登记于2018年1月12日被注销，而在此之前该车位已经被再次抵押，该情形并不影响抵押权人的权利。对于车位购买人唐某是否能排除执行，仍应根据《执行异议复议规定》第二十七条的规定加以判断，除前述分析外，该条也未规定案外人在抵押权设立前签订买卖合同的可以排除执行。唐某另主张外经贸融资公司对案涉车位享有的抵押权不合法，但并未提供证据证明。因此，在外经贸融资公司对案涉车位享有合法、有效的抵押权情况下，二审法院依照《执行异议复议规定》第二十七条规定，认定唐某对案涉车位不享有足以排除强制执行的民事权益无适用法律错误。驳回了唐某再审申请。

案件索引：

（2020）渝民终1507号

（2021）最高法民申1091号